Så kan ny lag påverka årets hyresförhandlingar

Bara ett par månader efter att årets hyror förhandlats klart har nu startskottet för nästa förhandlingsomgång gått. Men till skillnad från förhandlingarna om årets hyror har nu den nya lagen om ett oberoende tvistlösningsförfarande för de årliga hyresändringarna trätt i kraft.

Lagen innebär att om fastighetsägare och Hyresgästföreningen inte kommer överens om en ny hyresnivå kan hyresnämnden utse en särskild skiljeman att pröva tvisten. 

Syftet med den nya regleringen, som genomfördes som en del av Januariavtalet, är att göra hyresförhandlingarna mer effektiva, att minska de retroaktiva hyreshöjningarna och att minska riskerna för tvister mellan värdar och enskilda hyresgäster. 

Fastighetsägarna har gott hopp om att den nya lagen kommer att gynna årets förhandlingar. 

– Vi hoppas att vi ska ha snabbare förhandlingar i år än vad vi haft någonsin tidigare, säger Rikard Ljunggren, vd Fastighetsägarna GFR, till Altinget.

2023 års hyror förhandlades fram under ett tufft ekonomiskt läge med kraftigt ökade kostnader för både fastighetsägare och hyresgäster, samtidigt som den nya trepartsmodellen sjösattes. 

– Det gjorde att vi fick extremt utdragna förhandlingar. I Göteborg blev vi klara med 2023 års förhandlingar i juni, trots att vi då förhandlat i nio månader, säger Rikard Ljunggren. 

”Förvanskning av historien”

Carl-Johan Bergström, förhandlingschef på Hyresgästföreningen, hoppas att lagen inte ska behöva påverka förhandlingarna alls. 

– Vi kommer veta att det finns som ett möjligt alternativ, men det är den sista utvägen. Då ska parterna först ha uttömt alla andra möjligheter innan vi når dit. Så målet är verkligen inte att få förhandlingarna lösta via skiljeman, säger han till Altinget. 

Fastighetsägarna har sedan tidigare kritiserat Hyresgästföreningen för att de drar ut på förhandlingarna mer än nödvändigt. Något som Carl-Johan Bergström tillbakavisar. 

– Det är en kraftig förvanskning av historien som Fastighetsägarna ägnar sig åt, säger han. 

Skiljeman efter tre månader

Den nya lagen innebär att en oberoende skiljeman kan kallas in om man inte lyckats komma överens inom tre månader, om någon av parterna kräver det. Parterna är därefter skyldiga att att hitta en överenskommelse, annars tvingas de att ersätta motparten. 

– Vi vill så klart att man ska komma fram till en överenskommelse och att det inte ska behöva gå till en tvistelösning. Men nu finns det i alla fall en bortre gräns, en stupstock för förhandlingen och det har det inte funnits tidigare. 

Både Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen ställde sig positiva till det slutgiltiga lagförslaget. Samtidigt som vissa röster, främst från vänster, höjdes för att lagen riskerade att undergräva den svenska förhandlingsmodellen.

”Större jämbördighet”

Rikard Ljunggren tror snarare att den nya regleringen kommer att ge mer balans mellan parterna på ett sätt som inte funnits tidigare, eftersom båda parter nu har något att förlora på att man inte kommer överens.

– Utifrån hyresgästorganisationen var det enda du riskerade en utebliven hyreshöjning, nu har åtminstone båda sidor något att eventuellt förlora på en tvistelösare. Det tror jag skapar en större jämbördighet mellan parterna än tidigare.

 I den slutgiltiga lagändringen som gick igenom är dock tvisteförfarandet inte tvingande utan gäller endast om parterna avtalat om det. Något som Fastighetsägarna hade velat såg annorlunda ut. 

– Det gör att ganska stora delar av hyresmarknaden inte har tillgång till denna oberoende tvistelösaren eftersom man inte har ett avtal. Det är inte bra för hyresmarknaden i stort. Jag hade helst velat att man haft samma spelplan för alla oavsett vem man väljer som hanterar ens förhandlingar, säger Rikard Ljunggren.  

Carl-Johan Bergström poängterar också att lagen inte gäller alla fastighetsägare. 

– Vi har tecknat med ganska många parter och kommer fortsätta göra det under hösten. Men från vår sida krävs det att vi litar på dem och att det är seriösa fastighetsägare, säger han. 

Krav på 12 procent

I förra veckan lämnade Fastighetsägarna sina första bud på hyreshöjningar på 12 procent i Göteborg och i Stockholm. En nivå där Fastighetsägarna, enligt Rikard Ljunggren, tagit hänsyn till hyresgästernas intresse, då Fastighetsägarna snarare skulle behöva en höjning på 14 procent för att täcka sina ökade kostnader.

– Deras extrema yrkanden pekar på att de inte har för avsikt att försöka göra det här smidigt, utan snarare att de återigen positionerar sig så långt bort som möjligt för egen vinning. Sådana höjningar hade påverkat hyresgästerna enormt, säger Carl-Johan Bergström. 

{{toplink}}

lco@altinget.se, axel@altinget.se